자기 극복

아리엘 L. 발리 | 2022년 4월 23일

Storage Direct 및 Storelocal 브랜드 이름으로 전국 셀프 보관 시설 포트폴리오를 운영하는 상업용 부동산 회사인 Platinum Storage Group은 최근 캘리포니아주 오클랜드에서 새 프로젝트 건설을 완료했습니다. 회사 사장인 Genevieve Sigmund의 지시는 많은 주민들이 더 저렴한 시장을 찾아 샌프란시스코를 떠나고 있는 베이 지역 내 인구통계학적 변화를 활용할 수 있는 시설을 개발하는 것이었습니다.

10 Hegenberger Court에 위치한 Storelocal 시설은 바로 이러한 목적으로 설계되었습니다. 880번 고속도로를 따라 좋은 위치에 있고 오클랜드 콜로세움과 오클랜드 국제공항에서 불과 몇 분 거리에 있는 이 4층짜리 자산은 약 1,100개의 유닛에 112,000평방피트의 임대 가능 공간으로 구성되어 있습니다. 그러나 그것은 어려움 없이는 존재하지 않았습니다. 직면한 구체적인 장애물과 Platinum이 이를 어떻게 극복했는지 등 세부 사항을 자세히 살펴보겠습니다.

이 지역에서 판매되는 필지 중에서 이 부지는 공항을 오가는 교통의 대부분을 운반하고 880 Nimitz의 진입로가 있는 주요 동서 간선 도로인 이동량이 많은 Hegenberger Road 덕분에 거의 완벽합니다. 고속 도로. 1.87에이커 규모의 구획은 글자 그대로 고속도로에 접해 있으며 정면이 294피트입니다. 이는 셀프 스토리지를 위한 최고의 가시성과 인근 거리 및 고속도로를 따라 매우 바람직한 교통량을 제공합니다.

해당 부지에는 철거가 필요한 오래된 단층 산업용 건물이 포함되어 있었지만, 이는 기존 지역의 매립 프로젝트에서는 드문 일이 아닙니다. 해당 부동산에 대한 제안이 수락된 후 설계 및 개발 프로세스가 빠르게 진행되었습니다.

Platinum은 설계 및 토지 사용 권한 부여 프로세스를 처리하기 위해 건축 회사를 고용했습니다. 대도시에서 종종 발생하는 것처럼, 이 개발에는 조건부 사용 허가와 캘리포니아 환경 품질법 준수가 필요하여 셀프 스토리지를 용도로 설정하고 허용했습니다.

초기 설계 작업은 2016년 1월에 시작되었습니다. 현장 효율성을 평가하기 위해 다양한 현장 조사가 완료되었으며, 결국 소유주는 건물 면적이 39,133평방피트이고 4층인 최종 설계를 승인했습니다. 개발 계산에는 부지 면적 48.3%와 건물 크기(평방피트)를 부지 면적으로 나눈 1.91이 포함되었습니다. 필지의 다소 불규칙한 모양을 감안할 때 그 수치는 상당히 좋았으며 토지 이용 효율성이 재정적으로 실행 가능하다는 것을 입증했습니다.

차량 접근은 Hegenberger Road에서 이루어지며 Hegenberger Court를 따라 짧은 거리에 있습니다. 방문객을 맞이하는 외관은 크고 매력적인 유리 외관으로, 거리를 향한 2,000평방피트 규모의 사무실이 있습니다.

표준 셀프 스토리지 재료를 연구했지만 프로젝트는 4층을 달성하는 데 필요한 비전통적인 II-A 건축 유형으로 진행되었습니다. 주요 구성 요소로는 콘크리트 블록 1층과 강철 튜브, 기둥 및 빔 구조로 구성된 상부 3층이 있습니다. 외부 마감재에는 매끄러운 금속 패널과 치장벽토가 조합되어 있습니다. 고속도로에서의 가시성을 최대한 활용하기 위해 이 디자인에는 다채로운 롤업 "쇼" 도어를 표시하는 대형 상층 창문도 포함되어 있습니다. 이는 건물의 목적을 명확하게 해준다는 점에서 오늘날 셀프스토리지에서 인기 있는 디자인이다.

최종 설계에는 5 x 5에서 10 x 30 평방피트 크기의 1,087개의 자체 저장 장치가 포함됩니다. 컬러풀한 라임 그린 유닛 도어에 보완적인 배경을 제공하기 위해 밝은 회색과 어두운 회색의 중성적인 색상 구성이 선택되었습니다.

오클랜드는 대도시이기 때문에 설계-검토 프로세스에는 표준 기획 부서 외에도 많은 하위 부서가 참여했습니다. 화재, 엔지니어링 및 건축 검토를 완료하는 데 몇 달이 걸렸지만 조건부 사용 허가는 결국 2016년 12월 공청회를 통해 승인되었습니다.

대도시에는 건축에 영향을 미치는 조례가 있을 수 있는데, 이 경우 개발비를 둘러싼 표준적인 싸움이 정리되는 데 꽤 오랜 시간이 걸렸습니다. 셀프스토리지 프로젝트는 물, 전력 등 도시 서비스에 대한 직접적인 영향이 낮고 교통량과 주차 수요가 낮음에도 불구하고 건축 면적이 넓어 요금 산정에 큰 타격을 받는 경향이 있다. 그럼에도 불구하고 이 154,535평방피트 건물에는 최대 100만 달러가 넘는 완화 비용이 발생했습니다. 이는 표준 계획 확인 및 건축 허가 비용에 추가되었습니다. 고맙게도 Platinum과 그 컨설턴트는 금액을 합리적인 수치로 협상할 수 있었습니다.